위반건축물 양성화 특별법 2026년 시행, 건축사의 서류·현황도면·현장조사서

결론부터 — 2026.12.17 시행, 접수는 18개월만 열린다

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.6.16 공포)이 2026년 12월 17일부터 시행된다. 신고는 시행일로부터 18개월(대략 2028.6.16까지) 동안만 접수하며, 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 반드시 신고 문서에 첨부해야 한다(대한건축사협회 건축사신문). 대상은 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물이며, 대신 이행강제금 5회분에 상당하는 과태료를 내야 정리할 수 있다. 다만 시행령·조례가 확정되지 않은 항목이 남아 있으므로, 발의·발표 시점의 기준선은 “확정 전 수치”라고 못박고 실무를 짜야 한다.

이 글은 대행업체 시각이 아니라, 신고서에 붙일 현장조사서와 현황 설계도서를 직접 그려야 하는 건축사·설계사무소의 관점으로 준비 목록을 정리한다.

2005 · 2013 · 2026 — 세 판을 나란히 놓고 본다

한시법 특유의 “완공기준일”과 “허용 규모”가 판마다 어떻게 달라졌는지 표로 대조하면 이번 판의 특징이 선명하다.

구분	2005년 판	2013년 판(제11930호)	2026년 판(제21820호)
공포 / 시행	2005.7.18 공포 / 2006.2.9 시행	2013.7.16 공포 / 2014.1.17 시행	2026.6.16 공포 / 2026.12.17 시행
완공기준일	2003.12.31 이전	2012.12.31 이전	2023.12.31 이전
신고 기간	약 11개월	약 1년	약 18개월(2028.6.16까지)
단독주택	연면적 165㎡ 이하	연면적 165㎡ 이하	165㎡ 이하(165~330㎡는 조례 위임안)
다가구주택	연면적 330㎡ 이하	연면적 330㎡ 이하	연면적 660㎡ 이하(2배 확대안)
다세대주택	세대당 전용 85㎡ 이하	세대당 전용 85㎡ 이하	세대당 전용 85㎡ 이하
과태료	「건축법」산정 이행강제금 1회분	이행강제금 1회분 상당	이행강제금 5회분 상당(기납부액 차감)

세 판의 공통 골격은 같다 — 소규모 주거용으로 한정하고, 건축사 설계도서·현장조사서를 요구하며, 과태료 납부로 사용승인을 대신한다(국가법령정보센터 제11930호). 달라진 것은 셋이다.

• 다가구 상한이 330→660㎡로 두 배. 관행적으로 등장하던 4~5층 밀도의 다가구까지 대상에 들어온다.
• 비용이 1회분→5회분으로 크게 무거워짐. “책임은 지고 합법화”의 방향이다.
• 접수 창구가 18개월로 길어짐. 대신 반려된 건은 재신청할 여유가 별로 없다.

⚠️ 단독 165~330㎡, 다가구 660㎡, 5회분 등은 발의·정부안·언론 발표 기준선입니다. 시행령·조례 확정 전에는 지자체별로 상한과 심사가 갈릴 수 있음을 감안해 계약서·수수료 산정 시 단서를 답니다.

대상·규모·완공기준 — 실무자 시점의 판독선

건축사가 사무소에서 초기 상담 때 확인할 순서는 이렇다.

1. 완공 시점 입증. 2023.12.31 이전 준공 사실을 입증할 자료가 있어야 한다. 항공사진(국토지리정보원·Vworld), 위성/로드뷰 아카이브, 관리비·전기 개통 이력, 임대차 계약, 재산세 부과 이력 등 여러 자료를 교차 확인한다. 완공기준일 이후 증축·용도변경분은 이번 특별법 대상이 아니다 — 부위별로 시점을 나눠 판정해야 한다.
2. 주거용 판정. 근린생활시설 명목으로 허가받고 실제로는 원룸으로 쓴 이른바 “근생빌라”도 이번 판에서 다룬다. 다만 주거로 사용한 면적이 전체의 50% 이상이어야 하는 것으로 정리되고 있다(land-story 정리).
3. 입지 필터. 도시·군계획시설 예정부지, 개발제한구역·군사시설보호구역 지정 이후 건축분, 보전산지, 접도구역 등은 원칙적으로 제외한다. 지목·용도지역·도시계획선을 토지이용계획확인원과 GIS에서 이중으로 확인한다.
4. 접도. 대지가 접한 도로의 너비가 3m 이상이어야 소방 활동에 지장이 없다고 판단할 여지가 생긴다. 미달하면 별도로 판단해야 한다.
5. 규모 필터. 위 대조표의 상한과 지자체 조례 기준을 함께 확인한다. 상한을 넘은 부분은 철거·감축을 함께 협의해야 접수할 수 있다.

이 다섯 필터 중 하나라도 걸리면 신고 단계에서 반려되거나 심의에서 부결될 가능성이 커진다. 건축사는 착수 전에 이 필터로 “가능성 등급”을 A/B/C로 분류하고, 착수보고서에 판정 근거를 적어두면 이후 분쟁을 줄일 수 있다.

신고에 붙는 서류 — 건축사가 준비할 것

2013년 판 시행령·시행규칙 서식이 2026년 판 실무의 골격으로 이어질 가능성이 높다. 당시 기준은 이랬다(서울 정보소통광장 업무처리 가이드).

• 특정건축물 신고서(신청인 인적사항, 건축물 개요, 위반내역)
• 건축사가 작성한 설계도서 — 배치도·평면도·입면도·단면도, 필요 시 구조·설비도
• 건축사가 작성한 현장조사서 — 위반 부위·규모·상태 실측 기록
• 대지의 소유·사용 권리 증명서류 — 등기부등본, 공유자 동의서, 임대차·지상권 관련 자료
• 완공 시점 입증자료 — 항공사진, 관리비·전기 개설 이력 등
• 구조안전 확인서(구조기술사와 협업해야 하는지는 규모·형식에 따라 판단)
• 주차·소방·정화조·오수처리 관련 확인자료(해당 시)

핵심은 “허가도면 → 현황도면 → 위반부위 표기 → 심사기준 대조표” 이 흐름이 신고서 한 세트 안에서 앞뒤가 맞아야 한다는 것이다. 심사관은 이 네 층을 오가며 맞는지 확인한다. 어긋나면 보완을 요구하고, 반복되면 심의에서 부결한다.

현장조사서 — 이렇게 쓴다

현장조사서는 “위반 사실의 진술서”가 아니라 **“현재 상태를 정량으로 기록한 실측 리포트”**다. 심사관이 현장을 다시 찾지 않고 문서만으로 판단할 수 있어야 통과율이 오른다. 실무 순서는 이렇다.

1. 사전 도면 준비. 허가도면(원본 CAD/도면 PDF)과 건축물대장·건축물현황도(정부24 발급)를 나란히 준비한다. 세움터(EAIS)에서 이력을 조회한다.
2. 외부 실측. 대지 경계·건축선·인접대지 이격·도로 폭·주차구획·정화조 위치를 잰다. 레이저 거리계 + RTK GPS 또는 삼각측량을 병행한다.
3. 각 층 평면 실측. 벽 두께, 개구부 위치·크기, 계단 위치, 세대 구획, 화장실·주방 위치를 잰다. 세대 쪼개기·불법 증축은 벽체를 세운 시기와 마감 상태를 따로 표시한다.
4. 높이·형태 실측. 층고, 옥탑·다락 유무, 처마·발코니 돌출을 잰다. 옥탑 구조체·판넬 재질과 지붕 방수 상태도 확인한다.
5. 사진 기록. 모든 위반 추정 부위는 스케일 바 또는 접이자·레이저 표시가 함께 잡히도록 촬영한다. 원거리(전체 맥락) + 근거리(부위 디테일) + 실측치가 보이는 컷, 세 장 세트를 원칙으로 한다.
6. 위반 유형 분류. 무허가 증축 / 무단 용도변경 / 대수선 / 세대 쪼개기 / 옥탑 신설 / 필로티 실내화 / 발코니 확장 등. 유형마다 판정 근거와 관계 법령 조항을 함께 적는다.

현장조사서 서식은 지자체마다 다르므로 접수 관청의 최신 서식을 먼저 확보한다. 서식에 없는 항목이라도 위 6단계 데이터를 담으면 심의에 유리하다.

현황 설계도서 — 허가도면 위에 차이를 얹는다

핵심은 “현재 상태를 새로 그린 도면”만 내지 않고, 심사관이 허가도면과 다른 부분을 한 장에서 읽게 만드는 것이다. 우리 사무소의 레이어 규칙은 이렇다.

• 레이어 A (검정) — 허가 원안 그대로. 축척·치수 유지.
• 레이어 B (빨강) — 실측 결과 신설·증축·변형된 벽·개구부·구조체.
• 레이어 C (파랑) — 철거·소멸·용도변경된 부위.
• 레이어 D (해칭) — 산정 면적 표기. 허가면적/현황면적/양성화 신청면적을 별도 셀로.
• 레이어 E (주석) — 사진 촬영 방향·위치 심볼과 사진번호 링크.

각 층 평면 하단에는 면적 대조표를 반드시 붙인다. 예: “1층 근린생활시설 82.3㎡ → 실측 주거 78.9㎡·근생 3.4㎡ · 양성화 신청 대상 78.9㎡”. 심사관이 계산기를 두드리지 않게 해야 반려율을 가장 빨리 낮출 수 있다.

구조안전 확인에서는 불법 증축 하중이 기존 구조체에 미친 영향을 중점적으로 본다. 상부 옥탑·필로티 실내화·발코니 확장은 하중 경로가 바뀌므로, 규모·형식에 따라 구조기술사와 협업해야 한다.

심사에서 걸리는 지점

지자체 건축위원회 심의를 통과해야 사용승인이 나온다. 주된 지적 사항은 판이 바뀌어도 크게 다르지 않다.

• 대지의 소유·사용권 — 공유자 중 1인이라도 동의하지 않으면 반려. 명의신탁·상속 미정리 건은 신고 전에 정리.
• 구조안전 — 무단 증축의 하중 검토, 기초·기둥·보 손상 여부. 필요 시 비파괴검사.
• 피난·방화 — 직통계단 유효폭, 방화문·방화구획, 마감재료. 세대를 쪼갠 뒤 피난동선이 끊긴 사례가 많음.
• 주차 — 일반 건축물은 추가 설치의무를 완화하는 방향이지만, 근생빌라·세대 쪼개기에는 현행 기준을 적용할 여지가 크다. 시·군·구 조례를 반드시 확인.
• 일조·이격 — 정북방향 일조권, 인접 대지 이격거리. 옥탑·발코니 확장이 자주 걸림.
• 정화조·오수 — 세대 수가 늘면 용량 재검토. 조례에 따라 하수도원인자부담금이 붙을 수 있음.
• 타법 위반 — 개발제한구역, 문화재보호구역, 학교환경보호구역, 자연녹지·보전산지 등에서 지정 이후 축조분은 원칙적으로 제외.

무단 용도변경(주택→근생, 근생→주택 아닌 방향 등) 자체가 완전 제외 사유가 될 수 있음을 클라이언트에게 반드시 서면으로 알린다. 이번 판이 다루는 것은 어디까지나 “사실상 주거로 쓰인” 케이스이며, 상업·공장·창고 목적의 무단 용도변경은 대상이 아니다.

현장에서 흔한 실수와 해결

• 실측 없이 허가도면만 손봐서 낸다 — 반려의 가장 큰 원인. 벽 두께·개구부·층고까지 다시 잰다.
• 위반 부위를 축소해서 그린다 — 심사관이 항공사진·로드뷰와 대조하면 바로 드러난다. 그대로 그리고 감축 협의로 푼다.
• 사진에 스케일이 없다 — 심의 자료로 쓸 수 없다. 접이자·레이저 표시를 반드시 함께 촬영.
• 면적 산정 기준이 도면마다 다르다 — 벽체 중심선·안치수·외벽선 중 하나로 통일하고 도면 하단에 명시.
• 공유자 동의를 마지막에 받는다 — 소유·사용권 서류가 늦어져 접수 마감을 놓친다. 착수하는 즉시 동의 절차도 시작한다.
• 이행강제금 부과 이력을 확인 안 함 — 5회분 산정과 기납부액 차감 계산이 어긋난다. 관할 구청에 처분 이력을 먼저 조회.
• 조례 미확인 — 단독 165~330㎡ 구간, 주차, 이행강제금 감경 등이 조례에 따라 달라질 수 있다는 점을 잊는다.

타이거빔으로 이렇게

특별법 신고는 “사진·실측·허가도면·현황도면”을 한 세트로 묶어 심사관에게 보여주는 문서 작업이다. 타이거빔에서는 세 작업을 자연스럽게 이을 수 있다.

• 허가도면과 현황도면을 도면 세트/버전 관리에 나란히 올리고, 도면 마크업·측정으로 위반 부위의 거리·면적을 직접 재서 도면에 얹는다. 물량산출 도구에서 산정면적을 바로 뽑아 면적 대조표에 붙일 수 있다.
• 현장에서 찍은 사진에 스케일·촬영 방향을 표시하고 도면의 해당 위치에 정보요청(RFI)·펀치리스트 핀으로 고정하면, 현장조사서의 사진 인덱스가 완성된다.
• 소유주·구조기술사·시공사·감리와 실시간 협업으로 검토하고, 관할 심사관에게는 쟁점이 되는 도면 시트마다 무계정 외부 공유 링크를 보낸다. 링크 하나가 시트 한 장이라 필요한 도면만 골라 열람시킬 수 있고, 보완요구를 주고받는 횟수가 줄어든다.

가격은 요금 페이지에서 확인할 수 있다.

실무 요약

• 시행일 2026.12.17, 접수 창구는 약 18개월. 사무소 일정에서 착수 우선순위를 이 기간에 맞춘다.
• 완공기준일 2023.12.31 이전 — 부위별로 시점을 나눠 판정.
• 다가구 상한 660㎡로 두 배 확대, 다세대 세대당 85㎡·단독 165㎡는 유지. 165~330㎡ 단독은 조례 위임.
• 대신 이행강제금 5회분 상당 과태료를 부과하고, 기납부액은 차감.
• 신고 서류는 허가도면 → 현황실측 → 위반부위 표기 → 면적 대조표가 서로 맞아야 함.
• 착수 전에 소유·사용권, 구조안전, 피난·방화, 주차, 접도, 조례 여섯 필터를 확인.
• 시행령·조례가 확정되기 전에는 규모·감경 세부가 유동적 — 계약서·수수료 산정에 단서를 명시.